土拍凉凉!乐建住房12.4亿元托底通澄地块原因揭秘

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土拍凉凉!乐建住房12.4亿元托底通澄地块原因揭秘

来源:诸葛找房昆山站     作者:天青     2020年8月25日11:35

今日昆山城西通澄地块网拍,但结果凉凉!

区域地块位置地块面积 ㎡用途容积率起始楼面价 元/㎡
巴城登云路南、古城路东
60050.2
商住1.8-2.29415

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被昆山乐建住房拍下,成交总价124382万元,溢价率为0,底价成交,仅一轮即成交!

我们来一看一下昆山乐建住房的企业背景,为政府国有背景,城投旗下子公司,不难看出政府房企托底行为。

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西部板块被视作宜居热门区域之一

挂字12号地块位于城西的通澄板块,地块2公里范围内有阳澄湖公园、昆山城市森林公园、莲湖公园、体育中心、保利电影院,还有江南生活荟、万象汇等商业生活配套,在建的西部医疗中心等。往西距离苏州园区仅5公里,周边绕城高速、沪宁高速等,往西可达阳澄湖高铁站,南侧与在建的地铁S1号线“莲湖公园站点”、“祖冲之路站点”直线距离仅1.2公里。不仅配套齐全,且交通便利。

周边新房市场库存不足 核心板块地块少有推出

地块周边近年来少有新地块推出,巴城镇这几年土地推量集中在本地块北侧9公里处左右,核心区域少有新地块(安置房除外)。周边的新房楼盘有:龙辰院子、恒源紫芸、品院、伯爵大地等,但目前楼盘均无可售房源,等待加推中,板块库存量着实不多。

现在的城西配套逐步完善、教育资源紧俏,地铁S1号线在建,西部医疗中心在建,杜克小镇规划建设中,城西大渔湾商业中心落成……新房楼盘货量紧缺,供不应求。

可偏偏为何通澄地块竟然落的无一家房企竞拍的凉凉境地?或许可从地块出让条件分析此次土拍遇冷的原因。

昆地网 [2020]挂字12号建设要求、销售约定等:

1.按照《昆规地设(2020)029号》规划设计技术要点执行。

2.该地块地下空间建设用地使用权用途为车库、配套设备用房。竞得人须按照规划设计技术要点要求开发利用地下空间作为地表配套使用的,视同与地表建设用地使用权一并取得。

3.按照《昆住建2020017号》项目建设条件意见书,该地块住宅用地全装修成品住房应达到100%,住宅装修成本不低于1500元/平方米,由巴城镇负责审计。

4.商业用地面积不小于总用地面积的25%,商业地上计容建筑面积不小于20000平方米,其中社区型商业(包括小型零售、餐饮等)不少于5000平方米,科创办公不少于5000平方米。商业在地块西侧集中布置,商业、住宅同时建设,且商业及商业配套车库建成后全部无偿移交给巴城镇政府,竞得人须配合办理相关产权证并承担相应税费。

根据第四条,地块总占地6万㎡,总建筑面积约13.2万方,其中商业用地面积1.5万㎡,建筑面积≥2万㎡,且商业建成要无偿交付政府使用,房企承担建设费用及税费。虽然商业每平方米的建筑成本远低于高层,但2万㎡商业也是一笔不小的费用。

把商业剩余的容积率堆到住宅上,住宅的计容总建筑面积约11.2万㎡,那么住宅实际楼面价11105元/㎡。

另外还要加上商业的建筑成本以及税费,拿地成本就更高了,必然需要极高的入市价格才能有开发利润。根据目前限价政策,通澄区域新房价格很难备案到30000元/㎡,没有利润空间,房企就没有拿地热情,或许是导致这一场土拍遇冷的关键原因。

再结合新房销售看,2020对比去年,新房销售的压力不断增加,受经济影响与政策高压管制,昆山楼市去化周期延长,对大部分房企来说今年确实存在不小的去化压力。

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