去年至今，上海内环诞生了很多爆款豪宅盘，地段论也是一次次得到验证。但最近，艳姐了解到位于上海内环的静安，有一个均价在12.5万/㎡的高端项目——静安玺樾，似乎推翻了地段论！开盘半年来，去化居然陷入了困境。项目一期在去年5月开盘，认购率约62%；紧接着的二期又在去年11月开盘，认购率更是不到23%。目前这样的数据和同级别竞品相比，可谓是天壤之别。拿到这样一个“烫手山芋”，艳姐也真的为项目操盘手和营销者捏了一把汗。关键是今年项目预计还有第三期入市，按照这样的惯性，届时会是怎样的状况，大概率可以猜得到。今天，艳姐也很想和大家聊聊这个颠覆大家认知的项目以及这家公司，再和大家唠唠艳姐观察到的这些年来比较出彩的上海本地国企，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。01
项目遇冷背后
静安玺樾为何会成为上海内环典型的滞销项目，艳姐也从个人视角谈谈对这个项目的看法。《孙子兵法》的核心战略之一就是“不战而胜”，我们之前看到内环诸多豪宅楼盘的热销，就是因为“不战而胜”，在地段上拥有绝对优势，让客户看到了未来资产保值增值的可能性。即使部分项目产品力有点平庸，但基本上也因为地段优势，都能成为爆款盘。然而，静安玺樾的地段区位却有点特殊：项目分明是内环项目，而且位于新静安不夜城板块，是上海比较热点的城市更新板块，之前的万科中兴奥舍、华发静安华府、新湖青蓝国际等爆款项目，都位于该板块。实际上，在一个板块内其实也有三六九等之分，有的项目位于核心区，自然备受追捧；但有的项目则位于边缘区或鸡肋区，更何况静安玺樾的区位更是踩雷：偏偏位于上海交通最繁忙的南北高架边上，多多少少会受到噪音、汽车尾气等影响。要知道的是，这可是单价12万+的高端盘，高端客户本身对于生活品质就非常敏感了。关键还不止这一点：项目还夹在两个年代较久的老破小社区中间，试想当客户来到这样的界面，整体的体验感估计就不是特别好。比如建面约98㎡和100㎡的2房户型是中间套，设置了连廊，隐私性较差；这样的小户型都是长条型，面宽小，进深大，将来采光性能也不强。也正是因为这样的户型版型，导致了只有客厅和主卧朝南。另外建面约103㎡的边套户型则靠近高架，或多或少受到外部环境影响，再加上户型设置也是长条型，同样面临着采光不强的窘境。此外，在项目社区的整体氛围营造上，似乎并未看到特别引人入胜的亮点。反观周边的网红楼盘——万科中興傲舍，却极为擅长包装社区形象，呈现出一种充满文艺气息、高端格调与国际化的社区氛围。坦白说，相比其他竞争产品，静安玺樾的社区氛围并没有形成明显的优势。还有一点也不得不说，就是项目操盘者在入市时机的选择上，偏偏选择在2024年板块内有诸多新房入市的时点，和他们同台PK，比如保利、越秀项目等等都在去年入市，自然会造成很大程度的客户分流。
项目三期预计将要在今年入市，可以想象到操盘者的压力会有多大，届时是否能够扭转乾坤，时间会告诉我们答案。02
低调的北方集团
打造静安玺樾的公司，名为上海静安城市更新投资发展有限公司，艳姐也去查了一下，实际上这家公司隶属于北方集团。北方集团的成立背景，最早要追溯到2005年左右，由当时原闸北区36家国有房产企业战略重组而成。根据官微披露，北方集团成立至今，已经参与了静安90%的城市更新，这些年来还参与苏河湾高端商务商业区建设以及中兴城的城市更新。
但如果要问这家企业有没有什么名气响当当的代表作，似乎一下子很难说出口，给艳姐的感觉就是北方集团在上海的口碑影响力并不大：一方面，诸多项目在产品打造上并没有做到足够出圈，比如同样位于静安的其他竞品项目，就能做到让很多业内人士和设计者前来学习；另一方面，在很大程度上也是因为北方集团营销条线或者品牌条线，对于项目的包装或者口碑营销，和其他房企相比，还是稍显逊色一些。艳姐也特地去查了一下，实际上近年来北方集团还打造了一个新盘，位于松江的佘山玺樾，项目是建面约90-333㎡联排+合院，此前销售均价5.5万/㎡左右，也算是有过千万级别别墅打造经验了。但毕竟郊区地块大，容积率低，所以佘山玺樾能够给到北方集团较大的发挥空间；而上文提到的静安玺樾，容积率高达约3.05，在空间设计上很难有发挥空间。此外，北方集团还联合一些知名房企打造过项目，只是因为合作房企势能较大，而北方集团又比较低调，所以很多时候大家都认为项目是那家名气较大的品牌房企单独打造。比如万科中興傲舍的打造者，很多人都以为是万科，实际上项目公司是北万置业，在北万置业这家公司中，30%的股份是由于北方集团持有的，所以北方集团也是万科中興傲舍的缔造者之一。
也是期待未来北方集团能够汲取万科中興傲舍的成功打造经验，能够独立打造出更优质、更具有设计感的产品。03
总能拿到优质地块的静安国企
艳姐发现在静安，还是有一家区属国企，拿地就是稳准狠，地块的区位都非常不错，它就是静安投资集团（简称静投）。就在昨天，静投以总价5.62亿竞得静安寺社区两宗地块，其中宅地楼面价高达16.2万/m²。关键是这样的地块，还是位于静安最为核心的静安寺地铁站旁边。
该地块附近就是招商&江苏海润联合体在去年9月土拍中以近60亿拿下的超级地块，楼面价114145元/㎡，如今项目定名为康定壹拾玖。此次静投拿下的地块之上建立的项目，未来大概率会爆火。只能表示，静投真的太会拿地了。此外，在2023年火爆了一把的静安鸿印里，其实也是由静投打造。
在地段层面，鸿印里就已经占据了极大优势，它不是位于新盘供应量极大的新静安（脱胎于闸北区），而是位于传统的老静安：要知道的是，自2021年到2023年，老静安只有鸿印里这一个新盘入市！自然是极度精贵和稀缺。更诱人的是鸿印里在价格层面的优势：老静安周边次新房的价格一般要15-16万/㎡左右，而鸿印里均价约14.2万/㎡，已经形成了新房和二手房的倒挂。
于是在2023年1月，静安鸿印里开盘，推出333套建面约110-225㎡2-5房，吸引了超过1千组客户认购，开盘当日售罄！这个项目并非纯住宅项目，而是商住办综合体，分6栋高层住宅及一幢180米的超高层商办楼、部分商业，11幢风貌保护建筑，打造难度可想而知。今年2月，静安鸿印里也将迎来交付，这对于静城来说，是非常重要的一战，也希望静城能够交上满意的答卷。此外，静投还有新项目预备入市——比如备受关注的静投电影厂项目。
时间倒回到2022年9月23日，当时华发以80.37亿拿下静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块，房地联动价11.9万/㎡！321-01地块就是如今的华发静安华府，而322-09地块此前经过转让，最终由静投开发打造， 该地块也就是如今的静投电影厂项目。此前华发静安华府已经成为了市场热销项目，几乎是被疯狂的节奏，华发静安华府旁的静投电影厂项目，在这样的地段之上，估计大概率会成为爆款。根据此前已经公布的设计方案，项目将打造2栋办公楼、3栋21F和25F住宅以及1栋租赁住宅和1栋保留住宅，项目住宅主推建面约100-178㎡3-4房，容积率为3.0。能够拿到优质地块是一方面，另一方面打造者也必须要在户型设计以及项目营销层面有几把刷子，才可能在如今如此卷的市场中脱颖而出。最终静投新项目的呈现效果如何，时间会告诉我们答案。04
上海老牌国企的野心
最后还是和大家简单聊聊近期在上海市场中搅动池水的上海老牌国企，从他们身上，艳姐也是看到了锐意进取，不断创新的野心。去年12月，上海城投开发露香园，其中的万竹街41号别墅以3.79亿天价成交，成为2024年全中国最贵新房！在去年11月25日，黄浦顶豪露香园·天誉开盘，推出150套建面约260-882㎡大平层，均价高达17.6万/㎡，5000万起步的总价，居然在开盘当天创下约78亿元销售成绩。如果再加上之前露香园·云宸的热销，露香园二期去年销售额近200亿，对于高净值人群来说，真的是闭眼入的藏品级项目。
上海城投的产品力艳姐也不用做过多笔墨阐述，上海中心大厦等近300项市重大工程都是出自其手。此前，它还打造了新江湾城首府、尚浦领世、闻喜华庭、虹盛里、兴华里等品质住宅，口碑也不赖。艳姐近期得知，上海城投作为城投战队的扛把子，据说内部正在招聘集团营销总，看来上海城投的野心不小，还是想要让自己的项目影响力更大，销售业绩更上一层楼。去年在产品打造上呈现了和过往不同的新气象，尤其是前不久入市的陆家嘴前滩公馆以及陆家嘴太古源，都成为了热销爆款项目，也让很多人再次看到陆家嘴地产在产品层面的发力。去年，陆家嘴地产还罕见的引入了诸多外部职业经理人，比如此前新招募的营销一部负责人邵明月，来自金茂华东区域；营销二部负责人文颖，之前也是南通万科的营销大拿，可见陆家嘴地产要实现进一步的营销破局。
两家企业都非常注重营销岗人才的引入，也说明这些老牌上海国企，也认识到当下产品做得好还不够，真的还需要营销人才来为项目的火爆热销助力。
接下来，两家企业也都有比较重磅的项目入市：
一个是上海城投在去年10月以约70亿摘得的上海豫园钻石级地块项目；另一个则是陆家嘴地产去年10月以34.41亿元拿下的浦东新区梅园社区超级综合体地块项目。
属于他们的showtime，才刚刚开始。
关乎今天的文章，大家有什么想和艳姐分享，欢迎在文末留言评论，发表您的看法和观点。
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